C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 28 septembre dernier à propos d’un conflit opposant la locataire d'une boutique de vêtements, à sa propriétaire.

Les faits étaient les suivants : la propriétaire du local commercial avait confié la vente de ce dernier à une agence immobilière. Elle en avait informé sa locataire, afin que celle-ci puisse exercer son droit de préférence, inscrit au contrat de bail, lui permettant de remporter l’affaire en cas de concurrence avec un autre acheteur.

Un acquéreur s’était rapidement présenté et avait proposé d’acheter le local, moyennant un prix de 745 000 € incluant les honoraires du mandataire dont le montant s’élevait à 45 000 €.

L’offre fût notifiée à la locataire qui fît valoir qu’elle acceptait le prix de vente, déduction faite de la commission d’agence, celle-ci étant alors sans objet.

Estimant que cette dernière ne souhaitait pas conclure la vente aux conditions proposées, la propriétaire poursuivit la transaction avec l’autre acquéreur. La locataire contesta cette décision et porta l’affaire en justice.

Elle fût déboutée de sa demande. Les premiers juges puis la Cour de cassation considérèrent en effet qu’en refusant de payer la commission de l’agent immobilier, elle n’avait pas accepté l’ensemble des conditions de l’offre de vente et ne pouvait « valablement exercer son droit de préférence conventionnel. »

Accéder à l'arrêt du 28 septembre 2022

Jusque-là, seules les communes situées dans une agglomération continue de plus de 50 000 habitants pouvaient taxer les logements vacants. Ce critère est supprimé.

Cette possibilité est désormais ouverte aux communes marquées par un niveau élevé des loyers et des prix de vente dans l’ancien ou par une large proportion de résidences secondaires par rapport à l’ensemble du parc du logement.

5 000 communes seraient concernées (contre 1 140 actuellement), principalement sur les façades atlantique et méditerranéenne, en Corse et dans les zones de montagne. La liste sera établie par décret.

Les communes ont jusqu’au 28 février 2023 pour décider d’instaurer la taxe. L’imposition s’appliquera directement après un an de vacance volontaire.

Le taux de la taxe sur les logements vacants a par ailleurs été relevé. Il passera l'an prochain à 17% lors de la première année de vacance et de 25% à 34% les années suivantes.

En savoir plus sur l'adoption du projet de loi de finances 2023

Crédits :LianeM

Le décret entrera en vigueur le 1er janvier 2023. A compter de cette date, les propriétaires de biens situés dans des secteurs couverts par un plan de prévention des risques (technologiques, miniers ou naturels), dans des zones de sismicité, à potentiel radon, ou encore dans des zones susceptibles d'être atteintes par le recul du trait de côte, devront renseigner leur cocontractant sur les risques présents, à toutes les étapes de la transaction.

Et ce, dès l’annonce immobilière sur laquelle devra figurer la mention suivante : “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr”.

Un état des risques, établi depuis moins de six mois, devra également être transmis lors de la première visite du bien et continuera, bien sûr, d’être annexé à la promesse de vente, au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, au contrat de vente ou encore au bail. L’état des risques devra également être actualisé tout au long de l’opération, en cas de modification des risques.

Comme aujourd’hui, le défaut d’information sera sanctionné par la possibilité offerte à l’acquéreur et au locataire de demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Par ailleurs, si l’état des risques n’a pas été joint à la promesse de vente, le délai de rétractation commencera à courir au jour où le document sera remis à l’acquéreur.

Consulter le décret n° 2022-1289 du 1er oct. 2022, JO 5 oct.

Telle est la conclusion rendue par la Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2022. L’affaire remonte au 14 avril 1997. Un couple de monégasques signe avec le représentant d’une SARL, une promesse de vente dans laquelle les parties prévoient que la vente ne sera formée que s’ils réitèrent leur engagement dans un délai de deux ans.

Deux années s’écoulent sans que l'évènement intervienne.

Pour l’acquéreur, la promesse est caduque mais pas pour les vendeurs qui onze ans plus tard, viennent réclamer l’exécution forcée de la vente. Pour ce faire, ils s’appuient sur l’article 1589 du Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Ils font en conséquence valoir que l’échéance du terme constituait simplement la date à partir de laquelle ils étaient en droit d’exiger que les engagements pris dans la promesse soient exécutés.

Ils sont déboutés de leur demande. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir considéré « que la promesse de vente ne valait pas vente et que le terme de la condition essentielle ayant été dépassé sans que la réalisation de la vente ait été sollicitée, le contrat de vente ne s'était pas valablement formé et que la promesse était devenue caduque. »

Consulter l'arrêt de la Cour de cassation

Comme chaque année, le Congrès partage avec les notaires, les professeurs d’universités et plus généralement les professionnels du patrimoine, les propositions d’améliorations de la réglementation qui seront portées à la connaissance des pouvoirs publics. Les travaux ont été divisés en trois parties.

1. La première commission est consacrée au projet immobilier. Elle suggère, entre autres, que la loi vienne préciser les compétences professionnelles des parties au contrat de vente d’un bien immobilier et exiger que la transaction soit davantage "solennisée" afin d’éviter tout risque de contentieux.

2. La deuxième commission est dédiée au projet d’entreprise. Elle propose une nouvelle forme de société, une harmonisation du régime juridique des « droits sociaux » non cotés afin de donner plus de liberté aux époux dans le choix de la forme de la société quand l’un d’eux souhaite se lancer dans l’aventure entrepreneuriale, l’instauration d’un certificat de conformité juridique et éthique ainsi qu’une réforme du fonds de pérennité, instrument philanthropique de l’entreprise.

3. La troisième commission est vouée à l’ingénierie notariale au service des familles. Elle recommande de rendre obligatoire une information juridique prénuptiale sur le mariage aux futurs époux, délivrée gratuitement par un notaire. Elle conseille également de donner la possibilité aux conjoints de définir les dépenses qui relèvent ou non des charges du mariage, dans leur convention matrimoniale. Elle estime aussi nécessaire de joindre à la requête en divorce, la liquidation du régime matrimonial en cas de désaccord sur la prestation compensatoire. Enfin, il lui semble nécessaire de favoriser la transmission entre grands-parents et petits-enfants.

A noter : les notaires développeront également, de façon transversale, les opportunités offertes par la fiducie pour optimiser un patrimoine.

Accéder au programme officiel

Le ramonage permet de prévenir les risques d’incendie et d’intoxication au monoxyde de carbone.

Il est à la charge de celui qui occupe le logement.

En cas de location, le locataire devra transmettre au bailleur le certificat de ramonage qui lui aura été remis par le ramoneur agréé, après l’opération.

Le bailleur peut également lui proposer de se charger lui-même du ramonage, le coût restant assumé par le locataire.

Le non-respect de l’obligation de ramonage est passible d’une amende allant de 68 € à 450 € et risque, en cas de sinistre, de réduire le montant de l’indemnité d’assurance.

En savoir plus sur le ramonage : consulter le site de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes

Crédits : SimplyCreativePhotography

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Décret n°2022-958 du 29 juin 2022

Pour ce faire, il fournit un certificat médical établi par un médecin figurant sur la liste établie par le procureur de la République du tribunal judiciaire. Le juge des tutelles ainsi que la cour d’appel font droit à sa demande. La Cour de cassation censure et annule cette décision, estimant que le certificat médical a été établi en vue de l’instauration d’un mandat de protection future et non d’une curatelle renforcée.

Le juge ne peut donc répondre positivement à cette demande sur cette base.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 2 mars 2022, 20-19.767